國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份的房?jī)r(jià)漲幅，一二三線城市的房?jī)r(jià)全線加速上漲。
數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市的新建和二手住宅銷售價(jià)格，同比分別上漲5.2%和11.4%，二三線樓市的漲幅雖然不如一線，但也都呈現(xiàn)強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。2016年那一輪全國(guó)樓市集體大漲之后，在調(diào)控壓力之下，各地房?jī)r(jià)呈現(xiàn)有漲有跌的分化走勢(shì)。不過從去年年底以來，全國(guó)樓市再度進(jìn)入普漲格局，全國(guó)70個(gè)主要大中城市，只有極個(gè)別城市房?jī)r(jià)下跌，絕大多數(shù)都在上漲。
《學(xué)區(qū)房72小時(shí)》劇照
樓市的漲跌主要由兩大因素決定，一是樓市自身的供需，二是貨幣層面的松緊。當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有完全走出疫情的陰影，供需因素變化不大，樓市的上漲主要由貨幣層面的因素所推動(dòng)。疫情暴發(fā)之后的寬松貨幣政策，為樓市提供了充裕的資金支持。與此同時(shí)，貨幣寬松引發(fā)通脹預(yù)期，刺激了人們通過樓市保值增值的需求。雖然管理層始終在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但在貨幣放水的大背景之下，房產(chǎn)始終是人們抵御通脹的常規(guī)選擇。當(dāng)前不僅是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，全球主要經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)都在大漲，美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出了15年來的新高，次貸危機(jī)的陰影早就被一掃而空。那么，中國(guó)這一輪房?jī)r(jià)大漲到底能持續(xù)多久呢?既然上漲主要由貨幣因素推動(dòng)，未來樓市的走勢(shì)，也主要取決于貨幣政策的變動(dòng)。從目前來看，貨幣政策并不支持房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，甚至開始給房?jī)r(jià)一步步施壓。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從疫情后復(fù)蘇，貨幣政策也開始逐漸回歸常態(tài)化。央行近期公布的3月份金融數(shù)據(jù)，廣義貨幣M2、社會(huì)融資規(guī)模等關(guān)鍵指標(biāo)的增速都明顯放緩，貨幣政策拐點(diǎn)的趨勢(shì)越來越清晰。而國(guó)內(nèi)通脹壓力越來越大，也將導(dǎo)致未來貨幣政策進(jìn)一步收緊。統(tǒng)計(jì)局公布的3月份物價(jià)指數(shù)，3月份的CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))結(jié)束了此前的負(fù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)了0.4%，雖然看起來還是很低的水平，但這并不意味著物價(jià)水平還處在低位。當(dāng)前CPI指數(shù)不高，主要受豬肉價(jià)格影響，3月份的豬肉價(jià)格大幅下降18%，由于豬肉在CPI籃子中的權(quán)重很高，豬肉降價(jià)在很大程度上拉低了CPI指數(shù)。除了豬肉之外，其他主要消費(fèi)品都在漲價(jià)，我國(guó)CPI構(gòu)成的8大類商品，在3月份的價(jià)格走勢(shì)是六漲一平一降。豬肉價(jià)格下跌，掩蓋了物價(jià)上漲的全貌。
另外，國(guó)際市場(chǎng)上以原油為代表的大宗商品價(jià)格大幅上漲，也為我國(guó)帶來了較大的輸入型通脹壓力。3月份我國(guó)的PPI(生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù))從2月份的1.7%跳漲到4.4%，創(chuàng)下2年多來的新高。上游原材料價(jià)格大漲，最終也會(huì)傳導(dǎo)到下游，拉升整體物價(jià)指數(shù)。
無論以怎樣的角度來看，未來的通脹壓力都很不樂觀。在通脹預(yù)期之下，我國(guó)的貨幣政策還會(huì)進(jìn)一步緊縮，這將給樓市帶來極大壓力。在貨幣放水的寬松時(shí)期，樓市成為資金流向的最大蓄水池，也是資金寬松的最大受益者，但是，一旦貨幣政策緊縮，樓市又將受到資金退潮的最大沖擊。
當(dāng)前，我國(guó)銀行貸款有4成流向了房地產(chǎn)行業(yè)，如果考慮到股市、信托、債券等其他渠道，我國(guó)金融體系的資金高度集中于房地產(chǎn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整，我國(guó)金融系統(tǒng)將遭受劇烈沖擊，美國(guó)的次貸危機(jī)就是前車之鑒。所以，監(jiān)管最近開始在房地產(chǎn)行業(yè)和金融體系之間打造防火墻，去年最后一天，央行對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款劃出兩道紅線，限制銀行貸款過度流向房地產(chǎn)。
但是，監(jiān)管層的努力還是被曲線突破。在購(gòu)房者、房產(chǎn)中介甚至銀行的多方合作下，國(guó)家原本用來扶持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)性貸款，被挪用到房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為這一輪房?jī)r(jià)大漲的重要推手。經(jīng)營(yíng)貸炒房的模式被曝光之后，監(jiān)管層開始出手整治，3月底，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行三部門聯(lián)合發(fā)文，要求各大金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格防止經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。在監(jiān)管重拳之下，短期之內(nèi)經(jīng)營(yíng)貸炒房的路徑將基本被堵死。
對(duì)樓市而言，一方面貨幣政策緊縮，整體資金面不再寬松，與此同時(shí)，監(jiān)管層又嚴(yán)堵進(jìn)入樓市的違規(guī)資金，樓市資金面將遭遇多重打擊。如果資金面的供需開始緊張，隨之而來的將是房貸利率上升。國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)于房貸利率的變動(dòng)格外敏感，一旦房貸利率上升，將極大壓制買房者購(gòu)房能力，房?jī)r(jià)也將遭受重壓。
未來房貸利率的走勢(shì)，一方面要看樓市自身的調(diào)控，一方面要看國(guó)家的整體貨幣政策，從兩個(gè)因素來看，房貸利率都面臨上漲的可能。
最近一段時(shí)間，全國(guó)多地房貸利率已經(jīng)開始小幅上行，尤其是部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市，首套房和二套房利率在今年已經(jīng)多次小幅上調(diào)。除了房貸利率之外，市場(chǎng)整體利率也有上調(diào)的可能性，這反過來又將帶來房貸利率上行。
去年，為了扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)的金融體系向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利1.5萬(wàn)億元，很大程度上是通過縮減貸款利率來實(shí)現(xiàn)。隨著今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速反彈，金融體系的利率優(yōu)惠也將慢慢消失，即使央行不會(huì)主動(dòng)實(shí)施加息，市場(chǎng)利率也會(huì)自行反彈。今年3月份，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清也表示，因?yàn)榻衲暾麄€(gè)市場(chǎng)利率在回升，估計(jì)我們貸款的利率也會(huì)有回升。一旦市場(chǎng)整體利率上行，房貸利率也會(huì)水漲船高。
當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)都處于一個(gè)相當(dāng)微妙的時(shí)刻，一方面，為了對(duì)抗疫情沖擊，貨幣政策還處在寬松周期之內(nèi)，很多資產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)放大，但與此同時(shí)，貨幣政策的緊縮拐點(diǎn)又越來越近，部分新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)率先加息。所以，無論是樓市、股市還是其他很多資產(chǎn)價(jià)格，都面臨上下兩難的選擇。
對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市而言，在經(jīng)歷了近期的普漲之后，調(diào)整壓力也開始越來越近。一旦貨幣政策開始緊縮，很多沒有實(shí)際需求支撐、完全依靠貨幣放水抬升房?jī)r(jià)的城市，將最先顯出原形。潮水退去之后，誰(shuí)在裸泳也就一目了然了。
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