福州保利招商和越楓樺哪幢樓好

繼續(xù)樓盤分析，去年連潘舊改，渠城新村隨后出現(xiàn)維權(quán)，不過半年不到，這個項目已經(jīng)完成從拆遷到土拍，目前樓盤也已經(jīng)發(fā)布，取名保利招商和樾風(fēng)華，搜索地圖渠城新村，已經(jīng)成為歷史。

以前市場覺得福州拆遷速度緩慢，而這個項目給出了最快的響應(yīng)，不用一年，一個舊房就能變成預(yù)售新盤，下面就來聊聊這個項目。

樓盤規(guī)劃

保利招商和樾風(fēng)華：備案名（榕海公館），地處：福馬路南側(cè)，五里亭地鐵站邊。

項目占地37畝，規(guī)劃9棟住宅，其中有6棟18F小高層、3棟26-27F高層，總戶數(shù)548戶，主推105、107、128、143的2T2產(chǎn)品。

土拍情況

2021年12月1日，保利以底價14.47億競得福宗地2021-59號，樓面地價20551元/㎡，商品房指導(dǎo)均價35000元/㎡，土地面積：37.72畝，容積率：2.8，建筑限高：100米。

分析：去年最后一場土拍，保利底價拿下了連潘舊改純商地塊，當(dāng)天隔壁的58號純商出現(xiàn)流拍，后續(xù)傳出是因為地塊原因，不管實際如何，從那一次開始，福州的土拍已經(jīng)全面遇冷。

項目由保利拿下，與板塊不少項目一樣，拉來了招商聯(lián)合開發(fā)，可以說也給了一定保障。

對于地塊而言，與南側(cè)桂語映月B區(qū)非常類似，地塊體量不大，地形方正，開發(fā)難度不大。

不過地塊指標(biāo)較高，容積率高達(dá)2.8，以為會定位類似望云那樣的連廊高層，沒想到項目居然設(shè)計成了全部2T2板樓，而且6棟還只有18層54米的高度，對于這個設(shè)計下面再聊。

從地塊規(guī)劃來看，純住宅項目，位于連潘，緊鄰地鐵口，板塊目前在售新盤較多，項目樓面價2W，指導(dǎo)價3.5W，沒有精裝要求，從目前整體定位來說，在區(qū)域里面有一定優(yōu)勢。

項目規(guī)劃

從目前樓盤規(guī)劃圖來看，設(shè)計4橫3縱，其中18層住宅采用兩棟聯(lián)體樓，項目的容積率2.8，從設(shè)計來看，也是直接做滿。

作為對比，目前區(qū)域有兩個典型項目：

1、位于紅光村的建發(fā)美的君蘭和鳴，地塊面積58畝，容積率2.195。

2、位于南側(cè)的綠城美的桂語映月，地塊面積76畝，容積率2.5。

從三個的指標(biāo)對比來看，君蘭和鳴設(shè)計成11棟18層住宅，桂語映月B區(qū)設(shè)計成了3棟16層住宅，6棟25層住宅。

而對比該盤37畝，設(shè)計3棟27層左右住宅，6棟18層住宅，為此產(chǎn)生了一個疑問，這樣的設(shè)計，樓間距到底多少？

查看樓棟圖，感覺整個樓間距都不錯，不過從地圖查看，地塊進(jìn)深160米左右，扣除南北樓棟需要預(yù)留部分空間外15米左右，按每棟樓棟11米進(jìn)深計算，大概每個間距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。

對于這個樓間距數(shù)據(jù)，最需要注意的是北側(cè)的1、2號樓，因為南端樓棟高度是78米，同時中間還有一棟3號樓。

當(dāng)然實際計算肯定有出入，不過項目在高容積率地塊，通過高低配設(shè)計+聯(lián)體樓，做出這樣的設(shè)計，按目前的定位來說算是最貼合板塊的。

對比君蘭和鳴剛改產(chǎn)品放在紅光村，桂語映月改善產(chǎn)品放在連潘，項目結(jié)合兩者，把剛改產(chǎn)品放在了連潘，同時地塊沒有精裝要求，預(yù)計是整個東區(qū)目前最貼合客源的項目。

當(dāng)然按目前的效果圖來看，肯定存在較大視覺誤差，建議有意向的購房者，可以結(jié)合沙盤+實地評估看看。

戶型情況

105，107平米：三房兩廳兩衛(wèi)，2T2設(shè)計，包心設(shè)計，沒有過多空間浪費同時搭配寬陽臺，不過這樣的面積段做2T2，實際公攤預(yù)計不低。

主要硬傷在于客衛(wèi)對著餐廳，三房的整體空間都比較一般，同時客廳兩面墻都是臥室入戶門，加上朝南次臥還貼著電梯，可以說這個面積段的2T2有自己的稀缺，不過缺點也必將明顯。

從布局來看，這個戶型位于社區(qū)北側(cè)，緊靠地鐵站，存在一定噪音和人流影響，同時南側(cè)是高層住宅，采光也有一定影響，可以說社區(qū)剛需產(chǎn)品承受了不少不利因素。

128平米：四房兩廳兩衛(wèi)，大面寬設(shè)計，四開間朝南，比較主流的布局，獨立客餐廳，臥室也預(yù)留了一點空間，主要缺點硬說可能是2T2共用，無法享受獨立的電梯廳贈送等，這也是項目的主力戶型，位于社區(qū)南側(cè)。

143平米：四房兩廳兩衛(wèi)，大面寬設(shè)計，四開間朝南，同樣是主流布局，亮點在客餐廳，南北通透，同時做了較大面寬設(shè)計，空間感不錯，不過從戶型來看，預(yù)計客廳進(jìn)深偏短，左側(cè)又是臥室入戶門，這個戶型位于社區(qū)的三棟27層左右高層住宅，預(yù)計公攤也不低。

區(qū)位分析

項目位于五里亭，優(yōu)勢在于北側(cè)即地鐵2號線，可以說純正地鐵盤，當(dāng)然一路之隔，就是腫瘤醫(yī)院，存在一定影響，加上北側(cè)福馬路，也存在一定噪音影響，最近樓盤東側(cè)，即中海金璽公館北側(cè)存在廟宇風(fēng)波，多少也存在一定影響。

同時社區(qū)南側(cè)，綠城桂語映月是25F樓棟，靠南側(cè)的樓棟需要注意采光，目前連潘基本以次新盤為主，城市界面也改善，板塊沒有過多配套，不過周邊的世歐廣場、泰禾廣場，都不算非常遠(yuǎn)。總的來說，區(qū)位中規(guī)中矩。

價格分析

雖然項目還沒蓄客上市，不過土拍也給出指導(dǎo)價3.5W，按目前東區(qū)購買力來看，預(yù)計也不會采取精裝溢價，對比周邊看看：

1、桂語映月：純商盤，帶少量公租房，精裝均價4W（靠廟樓棟均價3.6W）

2、融僑望云：帶一棟公租房，高層精裝3.6W

3、首開香悅：帶一棟公租房，毛坯均價3.2W

4、中海晉安湖叁號院：小地塊，精裝3.66W

5、龍湖天璞：已清盤，帶一棟安商房，備案價3.3W

6、世茂璀璨天城北區(qū)：次新房，帶一棟安置房，均價3.2W

分析：對于東區(qū)參考項目較多，目前融僑望云，龍湖天璞都做到清盤，從定位來說，天璞部分樓棟也是2T2定位，產(chǎn)品面積段也比較相近，不過天璞是安商房，加上地塊不規(guī)整，價格也低了2K，對比而言，項目優(yōu)勢相對更明顯。

目前區(qū)域在售的新盤，君蘭和鳴精裝價格3.4W，雖然產(chǎn)品定位接近，還有精裝，不過區(qū)位差異較大。

桂語映月，近期靠廟樓棟的精裝均價3.6W，對比而言不算夸張，不過項目門檻太高，區(qū)位做改善吸引力并不太高。

目前在售的競品也不少，比如晉安湖叁號院，精裝3.66W已經(jīng)備案，保利自身的保利云上，主打雙地鐵前嶼站，指導(dǎo)價3.2W，還有首開香悅3.2W在售，加上還有存量的幾個安商房。

項目對比來說，在一系列項目里面，產(chǎn)品定位還是有優(yōu)勢，特別對于剛改購房者，地鐵的優(yōu)勢還是比較明顯，當(dāng)然目前東區(qū)的在售項目過多，預(yù)計后續(xù)隨著庫存和競爭加劇，價格不排除還會走低。

樓盤總結(jié)

項目位于五里亭，優(yōu)勢在于純商定位，純地鐵盤，住宅采用2T2板樓，居住體驗較高，戶型布局也貼合主流，兩大央企聯(lián)合開發(fā)，也有一定保障。劣勢在于部分樓棟的采光，噪音等影響需要注意，板塊自身配套一般，還存在腫瘤醫(yī)院影響，同時目前庫存較大，上市壓力不低。

對于東區(qū)的購房者，如之前分析過，今年剛改的項目非常多，對比前兩年，區(qū)域改善+安商的兩頭走勢，今年樓市變成了橄欖型。

肉眼可見的剛改新盤扎堆，不少還是純商，而且基本都有地鐵加持，戶型布局也很主流，可以慢慢比價，慢慢選。

世茂璀璨天城目前什么情況？

世茂璀璨天城位于渝北汽博城，汽博城是兩江發(fā)展的重點區(qū)域，制造業(yè)在汽博城是非常成熟的，周邊的洋房別墅其實比較多，生活品質(zhì)這一塊是很有保障的，周圍的大型商圈有新世紀(jì)百貨、西部奧特萊斯、重慶普泰廣場等等可以滿足需求，交通也非常方便。世茂璀璨天城具體地址是在渝北區(qū)金石大道333號（輕軌10號線三亞灣輕軌站出口600米處），距離汽博可能開車10分左右，距離輕軌10號線三亞灣站600米、輕軌9號線石盤河站也正在建中，可能明年通，開通后距離觀音橋6個站，目前離汽博商圈3公里，一個站左右，距離北站兩個輕軌站，距離江北機(jī)場四個站，所以交通是十分方便的。這個小區(qū)的話是自帶幼兒園的，開發(fā)商也會自建小學(xué)，金石小學(xué)，這個是開發(fā)商自建，政府引進(jìn)的公立小學(xué)，附近還有兩江中學(xué)，教學(xué)這一塊是沒問題的。其實汽博樓盤很少，二手房的話價格是很高的，新房二手房價格都是1.8萬以上了，由于他們是2004年拿的地，所以價格便宜，性價比是很高的，他們目前這一期是6月20日開盤，在售的是高層和層，是27和28號樓，面積的話有套內(nèi)72、73、84和建面137的，72的三室兩廳一衛(wèi)的，73的是四室兩廳一衛(wèi)的，83的是三室一廳一衛(wèi)的，還有建面137平是四室兩廳兩衛(wèi)的，他們均價都是15000左右，總價在110萬-160萬。

固安世茂璀璨天城房價多少錢？

固安世茂璀璨天城高層房價8600元左右，社區(qū)內(nèi)部打造高層、疊拼別墅、中式合院多樣化產(chǎn)品，

8大互動式主題景觀園林，呈現(xiàn)75萬方逸景墅境，

獨有的璀璨八景綠野仙蹤主題樂園、體育公園、寵物樂園、陽光草坪，

老年活動花園、鄰里活動花園，兒童樂園，全齡運動場地，詮釋生活的璀璨。

樓盤值不值這個價位，可以參考固安世茂璀璨天城房價走勢圖來分析一下。

點擊查看：固安世茂璀璨天城房價走勢圖

世茂璀璨天城的具體情況？

面積：72-82平米

樓層：29層 3梯8戶

預(yù)計單價：15000-16000左右

物管：3元（世茂自己的物業(yè)）

容積率：2.5

結(jié)房時間：2020年12月

世茂璀璨天城位于江北區(qū)金石大道333號（ 輕軌10號線三亞灣輕軌站出口800米處；

區(qū)域優(yōu)勢：石盤河商務(wù)區(qū)：

【項目優(yōu)勢】

1、位置：項目靠近汽博中心，經(jīng)過不斷發(fā)展汽博板塊已經(jīng)基本成型。

2、交通：臨近輕軌 9、10號線換乘點，三橫三縱立體交通網(wǎng)絡(luò)，629、603、642號公交車，出行便利。

3、教育：項目配套兩所公立幼兒園、以及渝北區(qū)農(nóng)業(yè)園區(qū)實驗小學(xué)和兩江中學(xué)

4、商業(yè)：周邊有綜合商場麥宜奧商圈、融創(chuàng)金貿(mào)時代商業(yè)忠心、奧園商業(yè)街、愛琴海購物中心、三亞灣綜合水產(chǎn)市場等，能滿足業(yè)主大型購物需求