世茂璀璨天城目前什么情況？

世茂璀璨天城位于渝北汽博城，汽博城是兩江發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，制造業(yè)在汽博城是非常成熟的，周邊的洋房別墅其實(shí)比較多，生活品質(zhì)這一塊是很有保障的，周圍的大型商圈有新世紀(jì)百貨、西部奧特萊斯、重慶普泰廣場(chǎng)等等可以滿足需求，交通也非常方便。世茂璀璨天城具體地址是在渝北區(qū)金石大道333號(hào)（輕軌10號(hào)線三亞灣輕軌站出口600米處），距離汽博可能開車10分左右，距離輕軌10號(hào)線三亞灣站600米、輕軌9號(hào)線石盤河站也正在建中，可能明年通，開通后距離觀音橋6個(gè)站，目前離汽博商圈3公里，一個(gè)站左右，距離北站兩個(gè)輕軌站，距離江北機(jī)場(chǎng)四個(gè)站，所以交通是十分方便的。這個(gè)小區(qū)的話是自帶幼兒園的，開發(fā)商也會(huì)自建小學(xué)，金石小學(xué)，這個(gè)是開發(fā)商自建，政府引進(jìn)的公立小學(xué)，附近還有兩江中學(xué)，教學(xué)這一塊是沒問題的。其實(shí)汽博樓盤很少，二手房的話價(jià)格是很高的，新房二手房?jī)r(jià)格都是1.8萬以上了，由于他們是2004年拿的地，所以價(jià)格便宜，性價(jià)比是很高的，他們目前這一期是6月20日開盤，在售的是高層和層，是27和28號(hào)樓，面積的話有套內(nèi)72、73、84和建面137的，72的三室兩廳一衛(wèi)的，73的是四室兩廳一衛(wèi)的，83的是三室一廳一衛(wèi)的，還有建面137平是四室兩廳兩衛(wèi)的，他們均價(jià)都是15000左右，總價(jià)在110萬-160萬。

世茂璀璨天城的具體情況？

面積：72-82平米

樓層：29層 3梯8戶

預(yù)計(jì)單價(jià)：15000-16000左右

物管：3元（世茂自己的物業(yè)）

容積率：2.5

結(jié)房時(shí)間：2020年12月

世茂璀璨天城位于江北區(qū)金石大道333號(hào)（ 輕軌10號(hào)線三亞灣輕軌站出口800米處；

區(qū)域優(yōu)勢(shì)：石盤河商務(wù)區(qū)：

【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】

1、位置：項(xiàng)目靠近汽博中心，經(jīng)過不斷發(fā)展汽博板塊已經(jīng)基本成型。

2、交通：臨近輕軌 9、10號(hào)線換乘點(diǎn)，三橫三縱立體交通網(wǎng)絡(luò)，629、603、642號(hào)公交車，出行便利。

3、教育：項(xiàng)目配套兩所公立幼兒園、以及渝北區(qū)農(nóng)業(yè)園區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和兩江中學(xué)

4、商業(yè)：周邊有綜合商場(chǎng)麥宜奧商圈、融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代商業(yè)忠心、奧園商業(yè)街、愛琴海購物中心、三亞灣綜合水產(chǎn)市場(chǎng)等，能滿足業(yè)主大型購物需求

固安世茂璀璨天城房?jī)r(jià)多少錢？

固安世茂璀璨天城高層房?jī)r(jià)8600元左右，社區(qū)內(nèi)部打造高層、疊拼別墅、中式合院多樣化產(chǎn)品，

8大互動(dòng)式主題景觀園林，呈現(xiàn)75萬方逸景墅境，

獨(dú)有的璀璨八景綠野仙蹤主題樂園、體育公園、寵物樂園、陽光草坪，

老年活動(dòng)花園、鄰里活動(dòng)花園，兒童樂園，全齡運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，詮釋生活的璀璨。

樓盤值不值這個(gè)價(jià)位，可以參考固安世茂璀璨天城房?jī)r(jià)走勢(shì)圖來分析一下。

點(diǎn)擊查看：固安世茂璀璨天城房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

福州保利招商和越楓樺哪幢樓好

繼續(xù)樓盤分析，去年連潘舊改，渠城新村隨后出現(xiàn)維權(quán)，不過半年不到，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成從拆遷到土拍，目前樓盤也已經(jīng)發(fā)布，取名保利招商和樾風(fēng)華，搜索地圖渠城新村，已經(jīng)成為歷史。

以前市場(chǎng)覺得福州拆遷速度緩慢，而這個(gè)項(xiàng)目給出了最快的響應(yīng)，不用一年，一個(gè)舊房就能變成預(yù)售新盤，下面就來聊聊這個(gè)項(xiàng)目。

樓盤規(guī)劃

保利招商和樾風(fēng)華：備案名（榕海公館），地處：福馬路南側(cè)，五里亭地鐵站邊。

項(xiàng)目占地37畝，規(guī)劃9棟住宅，其中有6棟18F小高層、3棟26-27F高層，總戶數(shù)548戶，主推105、107、128、143的2T2產(chǎn)品。

土拍情況

2021年12月1日，保利以底價(jià)14.47億競(jìng)得福宗地2021-59號(hào)，樓面地價(jià)20551元/㎡，商品房指導(dǎo)均價(jià)35000元/㎡，土地面積：37.72畝，容積率：2.8，建筑限高：100米。

分析：去年最后一場(chǎng)土拍，保利底價(jià)拿下了連潘舊改純商地塊，當(dāng)天隔壁的58號(hào)純商出現(xiàn)流拍，后續(xù)傳出是因?yàn)榈貕K原因，不管實(shí)際如何，從那一次開始，福州的土拍已經(jīng)全面遇冷。

項(xiàng)目由保利拿下，與板塊不少項(xiàng)目一樣，拉來了招商聯(lián)合開發(fā)，可以說也給了一定保障。

對(duì)于地塊而言，與南側(cè)桂語映月B區(qū)非常類似，地塊體量不大，地形方正，開發(fā)難度不大。

不過地塊指標(biāo)較高，容積率高達(dá)2.8，以為會(huì)定位類似望云那樣的連廊高層，沒想到項(xiàng)目居然設(shè)計(jì)成了全部2T2板樓，而且6棟還只有18層54米的高度，對(duì)于這個(gè)設(shè)計(jì)下面再聊。

從地塊規(guī)劃來看，純住宅項(xiàng)目，位于連潘，緊鄰地鐵口，板塊目前在售新盤較多，項(xiàng)目樓面價(jià)2W，指導(dǎo)價(jià)3.5W，沒有精裝要求，從目前整體定位來說，在區(qū)域里面有一定優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目規(guī)劃

從目前樓盤規(guī)劃圖來看，設(shè)計(jì)4橫3縱，其中18層住宅采用兩棟聯(lián)體樓，項(xiàng)目的容積率2.8，從設(shè)計(jì)來看，也是直接做滿。

作為對(duì)比，目前區(qū)域有兩個(gè)典型項(xiàng)目：

1、位于紅光村的建發(fā)美的君蘭和鳴，地塊面積58畝，容積率2.195。

2、位于南側(cè)的綠城美的桂語映月，地塊面積76畝，容積率2.5。

從三個(gè)的指標(biāo)對(duì)比來看，君蘭和鳴設(shè)計(jì)成11棟18層住宅，桂語映月B區(qū)設(shè)計(jì)成了3棟16層住宅，6棟25層住宅。

而對(duì)比該盤37畝，設(shè)計(jì)3棟27層左右住宅，6棟18層住宅，為此產(chǎn)生了一個(gè)疑問，這樣的設(shè)計(jì)，樓間距到底多少？

查看樓棟圖，感覺整個(gè)樓間距都不錯(cuò)，不過從地圖查看，地塊進(jìn)深160米左右，扣除南北樓棟需要預(yù)留部分空間外15米左右，按每棟樓棟11米進(jìn)深計(jì)算，大概每個(gè)間距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。

對(duì)于這個(gè)樓間距數(shù)據(jù)，最需要注意的是北側(cè)的1、2號(hào)樓，因?yàn)槟隙藰菞澑叨仁?8米，同時(shí)中間還有一棟3號(hào)樓。

當(dāng)然實(shí)際計(jì)算肯定有出入，不過項(xiàng)目在高容積率地塊，通過高低配設(shè)計(jì)+聯(lián)體樓，做出這樣的設(shè)計(jì)，按目前的定位來說算是最貼合板塊的。

對(duì)比君蘭和鳴剛改產(chǎn)品放在紅光村，桂語映月改善產(chǎn)品放在連潘，項(xiàng)目結(jié)合兩者，把剛改產(chǎn)品放在了連潘，同時(shí)地塊沒有精裝要求，預(yù)計(jì)是整個(gè)東區(qū)目前最貼合客源的項(xiàng)目。

當(dāng)然按目前的效果圖來看，肯定存在較大視覺誤差，建議有意向的購房者，可以結(jié)合沙盤+實(shí)地評(píng)估看看。

戶型情況

105，107平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2設(shè)計(jì)，包心設(shè)計(jì)，沒有過多空間浪費(fèi)同時(shí)搭配寬陽臺(tái)，不過這樣的面積段做2T2，實(shí)際公攤預(yù)計(jì)不低。

主要硬傷在于客衛(wèi)對(duì)著餐廳，三房的整體空間都比較一般，同時(shí)客廳兩面墻都是臥室入戶門，加上朝南次臥還貼著電梯，可以說這個(gè)面積段的2T2有自己的稀缺，不過缺點(diǎn)也必將明顯。

從布局來看，這個(gè)戶型位于社區(qū)北側(cè)，緊靠地鐵站，存在一定噪音和人流影響，同時(shí)南側(cè)是高層住宅，采光也有一定影響，可以說社區(qū)剛需產(chǎn)品承受了不少不利因素。

128平米：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，大面寬設(shè)計(jì)，四開間朝南，比較主流的布局，獨(dú)立客餐廳，臥室也預(yù)留了一點(diǎn)空間，主要缺點(diǎn)硬說可能是2T2共用，無法享受獨(dú)立的電梯廳贈(zèng)送等，這也是項(xiàng)目的主力戶型，位于社區(qū)南側(cè)。

143平米：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，大面寬設(shè)計(jì)，四開間朝南，同樣是主流布局，亮點(diǎn)在客餐廳，南北通透，同時(shí)做了較大面寬設(shè)計(jì)，空間感不錯(cuò)，不過從戶型來看，預(yù)計(jì)客廳進(jìn)深偏短，左側(cè)又是臥室入戶門，這個(gè)戶型位于社區(qū)的三棟27層左右高層住宅，預(yù)計(jì)公攤也不低。

區(qū)位分析

項(xiàng)目位于五里亭，優(yōu)勢(shì)在于北側(cè)即地鐵2號(hào)線，可以說純正地鐵盤，當(dāng)然一路之隔，就是腫瘤醫(yī)院，存在一定影響，加上北側(cè)福馬路，也存在一定噪音影響，最近樓盤東側(cè)，即中海金璽公館北側(cè)存在廟宇風(fēng)波，多少也存在一定影響。

同時(shí)社區(qū)南側(cè)，綠城桂語映月是25F樓棟，靠南側(cè)的樓棟需要注意采光，目前連潘基本以次新盤為主，城市界面也改善，板塊沒有過多配套，不過周邊的世歐廣場(chǎng)、泰禾廣場(chǎng)，都不算非常遠(yuǎn)。總的來說，區(qū)位中規(guī)中矩。

價(jià)格分析

雖然項(xiàng)目還沒蓄客上市，不過土拍也給出指導(dǎo)價(jià)3.5W，按目前東區(qū)購買力來看，預(yù)計(jì)也不會(huì)采取精裝溢價(jià)，對(duì)比周邊看看：

1、桂語映月：純商盤，帶少量公租房，精裝均價(jià)4W（靠廟樓棟均價(jià)3.6W）

2、融僑望云：帶一棟公租房，高層精裝3.6W

3、首開香悅：帶一棟公租房，毛坯均價(jià)3.2W

4、中海晉安湖叁號(hào)院：小地塊，精裝3.66W

5、龍湖天璞：已清盤，帶一棟安商房，備案價(jià)3.3W

6、世茂璀璨天城北區(qū)：次新房，帶一棟安置房，均價(jià)3.2W

分析：對(duì)于東區(qū)參考項(xiàng)目較多，目前融僑望云，龍湖天璞都做到清盤，從定位來說，天璞部分樓棟也是2T2定位，產(chǎn)品面積段也比較相近，不過天璞是安商房，加上地塊不規(guī)整，價(jià)格也低了2K，對(duì)比而言，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)相對(duì)更明顯。

目前區(qū)域在售的新盤，君蘭和鳴精裝價(jià)格3.4W，雖然產(chǎn)品定位接近，還有精裝，不過區(qū)位差異較大。

桂語映月，近期靠廟樓棟的精裝均價(jià)3.6W，對(duì)比而言不算夸張，不過項(xiàng)目門檻太高，區(qū)位做改善吸引力并不太高。

目前在售的競(jìng)品也不少，比如晉安湖叁號(hào)院，精裝3.66W已經(jīng)備案，保利自身的保利云上，主打雙地鐵前嶼站，指導(dǎo)價(jià)3.2W，還有首開香悅3.2W在售，加上還有存量的幾個(gè)安商房。

項(xiàng)目對(duì)比來說，在一系列項(xiàng)目里面，產(chǎn)品定位還是有優(yōu)勢(shì)，特別對(duì)于剛改購房者，地鐵的優(yōu)勢(shì)還是比較明顯，當(dāng)然目前東區(qū)的在售項(xiàng)目過多，預(yù)計(jì)后續(xù)隨著庫存和競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格不排除還會(huì)走低。

樓盤總結(jié)

項(xiàng)目位于五里亭，優(yōu)勢(shì)在于純商定位，純地鐵盤，住宅采用2T2板樓，居住體驗(yàn)較高，戶型布局也貼合主流，兩大央企聯(lián)合開發(fā)，也有一定保障。劣勢(shì)在于部分樓棟的采光，噪音等影響需要注意，板塊自身配套一般，還存在腫瘤醫(yī)院影響，同時(shí)目前庫存較大，上市壓力不低。

對(duì)于東區(qū)的購房者，如之前分析過，今年剛改的項(xiàng)目非常多，對(duì)比前兩年，區(qū)域改善+安商的兩頭走勢(shì)，今年樓市變成了橄欖型。

肉眼可見的剛改新盤扎堆，不少還是純商，而且基本都有地鐵加持，戶型布局也很主流，可以慢慢比價(jià)，慢慢選。